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城投之窗|咸阳城投集团总经理杨小平:做强五大板块 助力城市高质量发展

文章来源:咸阳城投集团作者:杨小平
时间:2021-03-12 15:25 访问量:

做强五大板块  助力城市高质量发展

咸阳城投集团党委副书记、总经理  杨小平

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动,为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向,明确了目标任务。实施城市更新行动,推动城市结构调整优化和品质提升,对转变城市开发建设方式、提升城市发展质量、满足城市人民美好生活需要,具有重要而深远的意义。

咸阳市城市建设投资控股集团有限公司作为咸阳城市基础设施投融资平台和城建类国有资产授权经营主体,自成立以来在推进咸阳城市发展中发挥了极其重要的作用,也得到了市委、市政府的充分肯定和市民群众的广泛好评。集团城市建设开发、城市服务、金融投资、城市资源与国有资产经营等四大业务板块,初具规模,综合实力位居陕西省第五,资产总额已达400亿元。但从当下国企改革要求和咸阳发展的需要来看,集团和下属公司,还存在发展质量不高、局部不平衡的情况。特别是在集团未来的产业布局和产业领域,如地产置业、物业管理、医疗养老、文化旅游等方面,发展相对滞后。“十四五”时期,集团将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,抢抓国家实施城市更新行动的战略机遇,在学习借鉴上海城投、镇江城投、广州城投等国内先进平台企业的成功经验基础上,切实做大做强五大业务板块,并朝着“成为拥有强大资本实力和持续创造价值能力的综合投资集团”的目标稳步前行。

一、业,开启城市更新总引擎

2008年集团公司组建成立阳城投置业有限公司以来,先后开发完成安谷园小区经济适用房项目(总建筑面积101079平方米)、安谷园小区4幢高层项目(总建筑面积105086平方米);河南街小区16号高层住宅楼项目(总建筑面积18596平方米)。在建在售的城投时代项目(西阳村棚改项目,约70万平方米),已如期实现安置户回迁,二、三期工程正在推进,销售业绩良好。置业板块在投入产出平衡的基础上,既保障了一定盈余,又为市场提供了物美价廉的保障性住房,但由于盈利能力不足,下属品牌房企较少,加之土地储备不足制约了长远发展,亟需在项目建设、营销管理、品牌打造等方面提升优化。

房子是用来住的,不是用来炒的。在“稳地价、稳房价、稳预期”以及“限售、限购、限贷、因地施策”等长效机制调控下,房地产市场发展日趋理性与稳定。2020年4月国务院政策例行吹风会上,住建部会同有关部门指出,全国待改造城镇老旧小区约17万个,改造投资总额约40000亿元,据此测算,整个旧改的改造期在5年左右,2020年旧改投资总额9000亿元左右。由此可见,国家对旧改业务政策支持力度较大且市场规模可观。加之旧改业务具有投资周期短、资金周转快、边际效益明显等优势,在土地资源日益紧张、拿地开发成本日益高涨的当前,旧改可以很好地规避房地产投资前期的高额开发成本,为城投置业公司实现声誉和经济的双赢。

下一步,城投置业公司要紧抓政策红利,探索参与发展房地产租购并举市场和抢占旧改市场利好机遇。按照基础类、完善类、提升类分步实施的原则,逐步加快老旧小区改造,做到应改尽改、易改即改、能改则改。地产开发业务应从单纯的销售市场转向租购并举市场。城投置业公司可先尝试针对存量商品房、商业用房的改造探索租赁住房市场,加速项目资金回笼,累积接续发展资本,待资金许可的情况下,可通过土地招拍挂的形式发展新建租赁住房或者通过划拨土地、集体建设用地发展公共租赁住房、集体租赁住房。这样不仅可以带来房地产市场的去库存,促进房地产市场的供需平衡,而且可以降低城投置业公司在房地产开发投资上的资金压力,发挥存量房的使用价值,营造租赁市场上的稳定现金流。同时,城投置业公司应充分把握集团从事基础设施建设的独特优势,积极获取优质土地资源。咸阳市“十四五规划”中明确指出,主城区要扩大到200平方公里,那么我们就可以储备周边的兴平、礼泉、泾阳土地资源,或直接在房地产活力不足的县区甚至农村村镇拿地作为企业可依赖、可持续发展的重要支撑。通过老旧小区改造、租售并举等措施,形成政府引导支持,社会、企业、居民联动参与的长效机制和多主体供给、多渠道保障的分担投入机制,持续改善我市住房环境,提升城市品质。

二、业,打造城市服务新名片

城投物业公司是集团按照市政府安排接管河南街小区、安谷园小区两个拆迁安置小区的大背景下成立的,加之当时的返迁安置户未缴纳大修基金,同时物管行业也属于微利行业,因此较长一段时间,处于收支不平衡的状态。近年来,城投物业公司迎来了“三供一业”政策利好,服务项目迅速扩大。在依托政策红利高速发展的同时,城投物业公司也暴露出了服务团队专业素养有待提高、服务项目类别单一等问题。作为集团“窗口单位”,城投物业的服务水平不仅关乎自身口碑,更影响着集团的整体形象。作为房地产的配套产业,物管服务的优劣也是业主购房置业的一项重要考量。城投物业公司要在做优现有服务项目的前提下,加强“金牌物业”的形象塑造,加大专业人才的引进和培养,建立健全精细化企业管理体系和标准化、规范化的服务体系,深度探索挖掘服务提升点和效益增长点。主动对外交流,加深加强与行业内先进企业的接触和学习,开拓思路,科学运用智能、智慧物管等新技术,不断增强服务水平和能力。同时,在不断强化物业服务能力的同时,城投物业公司还要特别加强国有资产经营能力,为承接并经营好这一部分国有资产打好基础,做好准备。

下一步,城投物业公司要主动作为,用良好品牌承接其他小区的物管,同时进行资源整合,实现城投物业的统一管理,做大城投物业公司,组建城投的物管集团,拓宽物业服务覆盖面,推动物业服务线上、线下发展的深度与广度,满足业主多样化需求,加快城市管理进社区,打造城投物业品牌。推广保洁公司好的做法,壮大保洁经营范围,做精、做细、做实保洁业务,探索建立家政服务、月嫂服务公司,依托管理小区,配套提供相应的服务,拓展服务领域,培育物管集团的新生力量,形成特色优势,把城市服务业做大、做强。

三、养,形成产业发展增长极

随着我国老龄化进程不断加快,老年消费市场日益庞大,养老服务多元化需求逐渐起势,“银发经济”蓄势待发。养老产业不仅仅是一个朝阳产业,更是集团公司转型发展、服务社会、关爱百姓健康的主要抓手。城投医疗集团下属各医院处于社区中心位置,周边所辖的小区基本上都是老旧小区,居住人员老龄化占比高,服务这一群体既是我们的社会责任,更是我们的光荣使命。

根据上海城投的经验,上海市已经步入重度老龄化阶段,上海城投通过与保险公司签署战略合作协议的方式,进行养老健康产业等领域的合作。上海城投旗下的上市公司上海城投控股股份有限公司在业务发展方向上提出,要研究养老产品运营管理,通过城投内部养老项目的运营实践,研究形成可复制的养老运营模式。

陕西中医药大学位于咸阳,中医是中国特有的品牌,我们城投人应发掘这一资源优势,邀请陕中附院对集团各医院的国医馆开展业务指导和交流,将中医针灸、拔罐等特色在各医院推广,成为养老、养生健康的一个品牌。根据行业权威机构公布的数据来看,目前咸阳老龄化程度还处于轻度老龄化阶段,具有先决优势的医疗集团应把握区域性行业“空窗期”的机遇,夯实基础,联动集团相关业务单位,做好“内循环”,主动对接行业先进企业,构建“大循环”,让医养结合业务成为集团转型的重要支撑部分,同时做为集团转型为城市综合运营商的重要支撑。

城投医疗集团可以通过充分盘活城投闲置资产,抽调各医院富余人员,在城区布局三个“月子会所”,打造医疗集团新的盈利点。同时,通过扶持特色科室、引进知名医生和专科技术人员,在各医院形成特色不同、专科不同,具有核心竞争力的科室,广泛服务各类型患者。通过重点培育“拳头”专科,改善秦纺精神病医院硬件条件,营造优雅、舒适、安逸的就医环境。同时着眼长远,按照争取项目资金和自筹资金相结合的模式,实施秦纺医院改扩建项目,力争打造一个三甲医院,提升医疗集团的核心竞争力;积极引进医养结合行业龙头,依托河南街医养结合中心的运营经验,谋划布局一个规模大、品质好、辐射面广的大型医养结合项目,与置业板块联动,形成强强联合,让老年人老有所医、老有所养、老有所乐。

四、产,开创文化旅游新格局

城投文化公司起步较晚,但从第一部院线电影《信念一生》来看,起步好、收效好,坚定了我们发展文化公司的信心。集团主要规划从旅游资源拓展、文创产品拓展、广告传媒拓展、影视剧创作拓展、秦汉文化拓展、文化演绎拓展、艺术品投资拓展七个方面来发展。同时,我们也要借鉴镇江城投的先进做法,在保护性开发历史文化街区的过程中,深挖历史依据,还原历史场景,讲好历史故事,传承历史文化。

咸阳是“中华第一帝都”,是华夏历史文化长河的发端,是秦汉文化的重要发祥地,发挥我们独特的文化资源优势,通过对“秦半两”和“车同轨、书同文、行同伦”的深厚历史底蕴的考究和发掘,讲好咸阳故事,传承传统文化。依托文旅项目开发,将文创产品、影视创作、文化演绎等深度融合,促进帝陵文化以及秦汉唐文化与旅游有机结合,实现文化传播和旅游产业双赢。文化公司应深入挖掘乾陵、昭陵、大佛寺石窟、马栏革命旧址等重要历史遗存的特殊地位和文化价值,与相关县市政府合作,聘请国际国内一流设计公司,合作研究,深度开发,真正让“收藏在博物馆里的文物、陈列在广阔大地上的遗产、书写在古籍里的文字都“活起来”。

文化产业是增强民族文化自信、凝聚中国精神的重要抓手。关于文化产业涉及的影视投资,要立足咸阳,以咸阳(县、区)的名人轶事、历史典故等人文元素为主,大力宣传咸阳涌现出的时代楷模的感人先进事迹,通过拍摄一部农耕文化题材的影视作品、一部历史文化题材的影视作品和一部“三农”题材的影视作品,做强城投文化产业。

五、车,加快城市管理补短板

停车公司同样是一个年轻的团队,而停车产业,不仅仅是一个正在蓬勃发展的朝阳产业,更是关乎老百姓日常出行幸福感、获得感的一项民生工程。自停车公司成立以来,严格按照“规范化、精细化、人文化”管理要求,施行“统一管理、统一经营、统一服装、统一票据”的“四统一”运营模式,无缝实现停车管理“事转企”转变,进一步提升了我市主城区范围内停车服务水平。截至2020年上半年,全国汽车保有量达到了2.7亿辆,我市汽车保有量在2019年底也突破了53万辆,根据停车公司统计,截至2020年11月底,我市主城区共有各类停车场点共计1261家,总泊位数129026个,停车位缺口达到40万个以上。咸阳湖地下停车、高铁枢纽换乘中心地下停车场和体育场地下停车场,三个大型公共停车场项目将于2021年起陆续投用5200个停车位。由于投资成本高,回收期较长,我们在加快资金回笼的同时,降低流贷成本,让企业可持续发展。此外停车公司也积极谋划项目,规划建设民生工程,通过抓投入建设停车位,抓优化盘活存量停车位的方式,持续缓解城市道路拥堵难题,拓宽经营覆盖面。

“十四五”期间,我市汽车保有量快速增长,停车位供需矛盾更加尖锐,加之管理上的跑冒滴漏难以彻底杜绝,最有效的途径就是搭建智慧停车管理体系,打造智慧出行平台“车城网”。集团正在借鉴广州城投开发的“宁停车”智慧停车系统,实现统一停车数据管理。不仅提升了市民停车感受,有效控制各类“跑冒滴漏”现象,同时也实现了停车的规范化管理、精细化服务。

下一步,集团要加快推进探索智慧停车改造升级步伐,针对不同停车场点合理选择使用智慧停车技术,加速推进智慧停车改造进程试点建设和管理;要加强专业技术人才的引进和培养,为停车公司精准掌握全市停车数据奠定基础,充分利用数据流达到改善市民出行、精准停车管理、增强数据分析、优化场景应用等效果;要探索开展停车场新能源充电桩业务,包括停车场充电桩建设的硬件部分、融入“智慧停车”平台的软件建设。这方面,除了做好自身建设经营的停车场充电桩业务,还可借助“智慧停车”平台,争取将全市的充电桩接入,实现数据共享、接口共享、支付平台的有效整合,促进我市新能源车的推广应用。通过这些措施,完全可以促进我市城市交通保畅缓堵,巩固创文成果,提升市民幸福指数。

在“十四五”期间,集团将继续贯彻落实市委、市政府“做实做大做强”城投公司的决策部署,按照国企改革要求,抢抓融资平台转型升级重大机遇,进一步整合资源,明晰业务战略,深度参与城市更新、城市服务和产业发展,实现市场化、实体化、专业化的运作,力争到2021年7月底,使总资产超过600亿元,净资产240亿元以上,确保AA+顺利评级;通过五年的努力,到“十四五”末,力争把城投集团打造成为总资产1000亿元以上,净资产400亿元以上,获得AAA信用评级的综合性国有资本运营集团。